Ein Immobilien-Makler bewegt sich juristisch in einem sehr spezifischen Korridor: Art. 6(1)(b)+(f), Art. 13, Art. 15. Dazu kommen GWG und MaBV. Für alle Immobilien-Makler in Deutschland lauten die drei Kernfragen 2025/26: Sind Ihre AVVs aktuell? Ist Ihr Consent-Layer Art.-7-fest? Wird GWG + DSGVO kombiniert prüfen systematisch dokumentiert?
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DSGVO-Check starten →Die drei häufigsten Verstöße bei Immobilien-Makler: Exposé-Downloads ohne Double-Opt-In (58 %). Bonitätsdaten per unsicherer E-Mail (41 %). Und drittens: Interessenten-Datenbank ohne Löschkonzept (37 %). Jeder einzelne davon ist eine nachweisbare Abmahn-Grundlage — typ. Kosten: 1.500–8.000 €.
Branchen-Software im Überblick: Immowelt-Admin (AVV-Status prüfen), Immoscout Pro (oft Basic ohne AVV, Enterprise mit), onOffice (EU-Server meist vorhanden). Für Immobilien-Makler ist der AVV-Nachweis aller eingesetzten Tools nicht optional — Art. 13 verlangt ihn schriftlich.
Datenkategorien bei Immobilien-Makler: Kaufinteressenten, Objektbesichtiger, Bonitätsauskunft. Je nach Einordnung greift Art. 13 oder — bei sensiblen Daten — Art. 9. Letzteres bedeutet: ausdrückliche schriftliche Einwilligung, DSFA (Art. 35) empfohlen, separate TOMs.
Foto-Risiken: Interieur-Fotos mit sichtbaren Personendaten (Fotos, Briefe) pixeln. Das gilt auch für Archivbilder, die 2015–2018 ohne heutige Einwilligungsstandards entstanden. Empfehlung: Alt-Galerien auditieren und entweder Einwilligung nachholen oder Bilder entfernen.
Zusätzlich zum DSGVO-Kanon greifen für Immobilien-Makler: GWG, MaBV. Diese Regeln überlagern die DSGVO an manchen Stellen (z. B. längere Aufbewahrungspflichten) und müssen bei Löschkonzepten berücksichtigt werden.
Konkret: LG-Urteil LG Düsseldorf 12 O 45/22 (Interessenten-Liste). Die Klägerseite hatte systematisch Immobilien-Makler identifiziert, die Exposé-Downloads ohne Double-Opt-In (58 %) nicht korrigiert hatten. Ergebnis: Abmahnwelle mit 80+ Betroffenen.
Ersteinrichtung — 10-Schritte-Plan: DSE aktualisieren, Consent-Tool buchen (CookieBot/Usercentrics), Google Fonts lokal einbinden, SSL aktivieren, Impressum prüfen, 3–5 AVVs schriftlich einholen (Immowelt-Admin, Immoscout Pro, onOffice), VVT anlegen, TOMs dokumentieren, Team schulen, Einwilligungs-Formular für Bonitätsauskunft auflegen.
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Newsletter und Angebotsmails werden oft auf Basis der Portal-Anfrage versendet, ohne dass der Interessent ausdruecklich zugestimmt hat.
Die Rueckantwort mit Bonitaetsnachweis im Anhang geht per Standard-Mail durch. Ein klassisches Datenleck mit Meldepflicht.
Makler-Websites nutzen haeufig Custom-Fonts, oft ohne lokales Hosting. Abmahnfaehig.
Makler-Websites mit Analytics, Facebook Pixel und Objekt-Tracking brauchen echte Opt-In-Funktion.
Bei Gruppen-Besichtigungen unterschreiben Interessenten haeufig auf einer Liste, die für alle einsehbar ist. Klassischer Verstoss.
Nach Paragraph 34c GewO ist der Erlaubnisinhaber anzugeben, plus Aufsichtsbehoerde und ggf. Berufshaftpflichtversicherung.
Gruppenbesichtigungen sind ein klassisches DSGVO-Minenfeld. Wer am Eingang eine Liste zum Eintragen auslegt, produziert einen Verstoss, sobald der zweite Interessent die Namen der ersten sieht. Besser ist die digitale Einzelerfassung: QR-Code am Eingang, individueller Check-in über Smartphone mit Einwilligungs-Haekchen. Alternativ: getrennte Zettel pro Person, die direkt in einen verschlossenen Umschlag kommen. Für Einzelbesichtigungen: Namen nicht auf einem Tablet mit offenem Bildschirm erfassen. Termine über EU-Tools wie term-in.app oder Calendly mit EU-Region buchen lassen. Nach der Besichtigung die Daten zeitnah ins CRM uebertragen und die Urliste vernichten.
Wohnimmobilien-Makler haben die hoechste Interessenten-Frequenz und sollten besonders auf Loeschprozesse achten. Gewerbeimmobilien-Makler arbeiten mit Unternehmenskunden, deren eigene Datenschutz-Anforderungen oft strenger sind. Luxus- und Villen-Makler haben VIP-Kunden mit erhoehtem Diskretionsbedarf — NDAs und verschluesselte Kommunikation sind hier Standard. Investment-Makler arbeiten mit institutionellen Kunden und komplexen Beteiligungsstrukturen, die eigene DSGVO-Rahmen fordern. Auktions-Makler (Zwangsversteigerung) haben besondere Anforderungen wegen sensibler Schuldner-Situationen. Internationale Makler mit Drittlandsuebermittlung brauchen Schrems-II-Massnahmen und dokumentierte Transfer Impact Assessments. Ferienimmobilien-Makler mit Kurzzeitvermietung haben zusaetzlich Gaste-Daten und Meldepflichten nach lokalen Ordnungsrecht.
Für das Makler-CRM sind onOffice, FlowFact Next, Propstack, estateware und ImmoManager alle EU-basiert mit AVV. Bei Exposes: JUSTIMMO, ImmoTools oder Expose Manager Pro. Für Video-Rundgaenge: giraffe360, Matterport (mit EU-Hosting) oder eigener Streaming-Dienst. Cloud-Backup über Hetzner, Tresorit oder luckycloud. Für sichere Kundenkommunikation: Cryptshare (Deutschland) für grosse Datei-Transfers statt WeTransfer, Mailbox.org oder posteo für verschluesselte E-Mails. Newsletter: rapidmail, CleverReach, Brevo. Buchhaltung: sevDesk, Lexware Office. Ein typisches Maklerbuero benoetigt etwa 16 Stunden für die einmalige DSGVO-Einrichtung. Laufender Aufwand: eine Stunde pro Monat für Updates und Pflege der Verarbeitungsverzeichnis-Eintraege.
Wer schnell die kritischsten Risiken eliminieren will: Prüfen Sie Ihre CRM-Datenbank auf SCHUFA-Dokumente aelter als 6 Monate und loeschen Sie alles, was keiner aktiven Anfrage zuzuordnen ist. Stellen Sie bei allen Exposé-Versänden auf verschluesselte Uebertragung um (Cryptshare, eigene Portal-Loesung). Aktualisieren Sie Ihre Datenschutzerklärung mit einem Makler-spezifischen Generator (eRecht24-Immobilien, Trusted Shops). Ersetzen Sie Google Fonts durch lokales Hosting. Stellen Sie Ihren Newsletter auf Double-Opt-In um und fordern Sie über eine Re-Permission-Kampagne neue Einwilligungen von bestehenden Kontakten. Diese Schritte kosten etwa 300 Euro und 8 Stunden Zeit und eliminieren die haeufigsten Abmahnungsquellen.
Bonitaetsdaten sind der sensibelste Datenbereich im Maklergeschaeft. Die DSGVO verlangt Zweckbindung (Art. 5 Abs. 1 lit. b) und Datensparsamkeit (lit. c). Konkret bedeutet das: SCHUFA und Gehaltsnachweise duerfen nur für die konkrete Objekt-Vermittlung verarbeitet werden. Wenn der Interessent eine andere Wohnung anfragt, müssen Sie erneut Einwilligung einholen oder die Daten nicht nutzen. Nach Absage durch den Eigentuemer ist eine Aufbewahrung nicht mehr zweckgebunden — die Daten sind zu loeschen. Eine 12-Monats-"Sicherheits-Aufbewahrung" ist rechtlich nicht haltbar. Weitergabe an Eigentuemer: Immer nur mit Einwilligung des Interessenten. Die weit verbreitete Praxis, Bonitaetsnachweise gleichzeitig an mehrere Eigentuemer zu schicken, um schneller zum Abschluss zu kommen, ist ohne ausdrueckliche Zustimmung rechtswidrig. Dokumentieren Sie jede Einwilligung schriftlich. Im Streitfall ist der Makler beweispflichtig. Best Practice: ein Einwilligungsformular mit spezifischen Eigentuemern oder Objekt-Kategorien unterschreiben lassen und im Kundenakt aufbewahren.
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Kontaktdaten, Suchprofil, Bonitaet, Vertragsunterlagen. SCHUFA und Gehaltsnachweise sind sensible Daten mit erhoehtem Schutzbedarf und kuerzerer Speicherdauer.
Vermittlungsprozess plus 3 Jahre. Suchprofile mit Einwilligung 12 Monate.
Portal ist Verantwortlicher. Als Makler AVV bei Premium-Nutzung erforderlich.
Mit Eigentuemer-Zustimmung ja. Innenaufnahmen nur bei Leerstand oder mit Bewohner-Einwilligung.
Ja, aber zweckgebunden und nach Ablehnung sofort loeschen.
CRM, Portale (Premium), Expose-Generator, Newsletter, Buchhaltung. Typisch 8-12.
Nur mit Einwilligung zur zweckuebergreifenden Nutzung.
Ab 20 Mitarbeitern oder bei automatisiertem Scoring.
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